Финансовый компас ТСЖ: как составить и утвердить смету на 2022 год
Смета доходов и расходов – это главный финансовый документ товарищества собственников жилья на предстоящий год. Это не просто таблица с цифрами, а стратегический план, который определяет, насколько комфортно и безопасно будут жить люди в доме, а также размер ежемесячных взносов. 2022 год ставил перед ТСЖ уникальные задачи: планирование в условиях остаточной нестабильности после пандемии, нарастающей инфляции и изменений в законодательстве. Грамотная смета была ключом к устойчивости дома в этот период.
Эта статья – практическое руководство для председателей, членов правления и активных собственников, которое поможет понять структуру, принципы составления и утверждения сметы на 2022 год.
Зачем нужна смета?

1. Планирование: Она определяет все предстоящие доходы и расходы, позволяя избежать кассовых разрывов и непредвиденных трат.
2. Обоснование взносов: Размер платежей за содержание общего имущества не берется «с потолка», а является результатом точного расчета, основанного на реальных потребностях дома.
3. Целевое использование средств: Смета гарантирует, что деньги собственников будут потрачены строго на содержание общего имущества, а не на личные цели правления.
4. Контроль и прозрачность: Сравнивая фактические расходы с плановыми, правление может оперативно управлять бюджетом, а собственники – видеть, на что идут их деньги.

Нормативная основа
Составление сметы регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ (ст. 148): обязывает ТСЖ ежегодно утверждать смету на общем собрании собственников.
• Постановлением Правительства РФ № 491: определяет перечень общего имущества МКД, которое необходимо содержать.
• Уставом вашего ТСЖ: в нем могут быть дополнительные положения о порядке формирования сметы.

Структура и статьи планирования сметы на 2022 год
Составление сметы всегда начинается с анализа исполнения сметы за предыдущий, 2021 год. Это помогает выявить «узкие места», статьи, по которым был перерасход или экономия, и скорректировать планирование.
ДОХОДЫ ТСЖ
Основным источником дохода являются целевые взносы собственников на содержание общего имущества. Их общая сумма должна покрывать все планируемые расходы.

• Прочие доходы (непостоянные, их закладывают осторожно):
• Аренда нежилых помещений (подвалов, технических этажей).
• Размещение рекламных щитов и конструкций на фасаде.
• Штрафы за нарушение правил парковки (если это предусмотрено решением ОСС).
• Плата за пользование общими территориями.

РАСХОДЫ ТСЖ
1. Текущее содержание и ремонт общего имущества:

• Коммунальные ресурсы, потребляемые для содержания общего имущества (КР на СОИ):
• Электроэнергия (освещение МОП, работа лифтов, насосов, домофонов).
• Холодное и горячее водоснабжение (уборка, полив клумб).
• Отопление подъездов, подвалов.
• Вывоз ТКО (твердых коммунальных отходов).
• Важно: Расчет ведется на основе показаний общедомовых приборов учета (ОДПУ) и утвержденных региональных тарифов на 2022 год. Необходимо было закладывать прогнозируемую индексацию тарифов.
• Обслуживание инженерных систем и оборудования (по договорам):
• Техническое обслуживание лифтового оборудования.
• Обслуживание домофонной системы.
• Обслуживание систем противопожарной автоматики (АПС) и дымоудаления (это обязательное требование закона!).
• Обслуживание систем вентиляции, видеонаблюдения.
• Эксплуатационные расходы:
• Заработная плата председателя, бухгалтера, электрика, дворника (с учетом страховых взносов – примерно +30% к окладу).
• Услуги сторонних организаций (бухгалтерское сопровождение, юридические услуги).
• Текущий ремонт (материалы для косметического ремонта МОП: краска, лампочки, шпаклевка и пр.).
• Вывоз снега зимой, приобретение противогололедных материалов.
• Уборка мест общего пользования (зарплата уборщицы или договор с клининговой компанией).
• Налог на имущество (на общее имущество дома).
• Канцелярские, почтовые расходы, услуги связи.

2. Целевые (накопляемые) расходы:
Это одна из самых важных частей сметы, которая отличает профессиональное управление от «латания дыр». Деньги по этим статьям копятся в течение года для финансирования крупных проектов в будущем.

• Капитальный ремонт и модернизация: Замена окон в подъездах, ремонт крыши, фасада, замена инженерных коммуникаций (труб, насосов), установка шлагбаума.
• Фонд непредвиденных расходов (Резервный фонд): Обязательная статья! Минимум 5-7% от общей суммы расходов. Это финансовая «подушка безопасности» на случай аварии, внезапного поломки оборудования, судебных издержек или резкого роста тарифов.

Как рассчитать тариф (взнос с кв. м.)?
Формула расчета проста:

1. Складываем все планируемые РАСХОДЫ на год.
2. Вычитаем из этой суммы планируемые ДОХОДЫ (кроме взносов собственников).
3. Полученную сумму делим на общую площадь всех помещений в доме (жилых и нежилых).
4. Результат – это годовая сумма взноса с одного кв. метра.
5. Делим ее на 12, чтобы получить ежемесячный тариф.

Пример расчета для дома площадью 10 000 кв. м:

• Расходы на год: 2 500 000 руб.
• Прочие доходы (аренда): 120 000 руб.
• Сумма к сбору с собственников: 2 500 000 - 120 000 = 2 380 000 руб.
• Годовой взнос с кв.м.: 2 380 000 / 10 000 = 238 руб./кв.м.
• Ежемесячный взнос с кв.м.: 238 / 12 ≈ 19,83 руб./кв.м.

Образец сметы ТСЖ на 2022 год (упрощенная форма)

Утверждение сметы
Проект сметы, подготовленный правлением, выносится на общее собрание собственников (ОСС). К материалам для собрания необходимо приложить пояснительную записку, где обосновываются крупные расходы и, при необходимости, повышение тарифа (например, из-за роста тарифов ЖКХ или плановых крупных работ).
Смета считается утвержденной, если за нее проголосовало более 50% от общего числа голосов собственников. Результаты оформляются протоколом ОСС.
Итог
Смета на 2022 год – это финансовый сценарий жизни дома на целый год. Его качественная проработка позволяет не просто выживать, а планомерно развивать территорию, повышать комфорт и стоимость недвижимости. Прозрачность и обоснованность каждой статьи расхода – залог доверия со стороны собственников и безупречной работы правления ТСЖ.