В отличие от смет на ремонт или отдельные виды работ, смета на новостройку охватывает все этапы: от подготовки территории до ввода здания в эксплуатацию. Ошибки в этом документе могут привести к кассовым разрывам, заморозке строительства и судебным спорам. В этой статье разберем, из чего складывается смета на новостройку, какова ее структура, какие нормативы применяются в 2025–2026 годах и приведем примеры расчетов.
Главный документ: сводный сметный расчет
Для нового строительства (в отличие от ремонта) основным документом является сводный сметный расчет стоимости строительства (ССРСС) . Именно он служит основанием для финансирования проекта и формирования договорных цен .
ССРСС разрабатывается на объект в целом или на отдельный этап строительства на основе данных объектных и локальных смет, а также расчетов на отдельные виды затрат . Сметные затраты в нем распределяются по 12 главам .
Структура сводного сметного расчета
Состав глав ССРСС строго регламентирован Положением № 87 и не подлежит корректировке. Если по какой-то главе нет затрат, она пропускается, но нумерация остальных не меняется .
Глава | Наименование | Что включается |
1 | Подготовка территории строительства | Расчистка участка, снос старых зданий, перенос сетей, вырубка деревьев, планировка |
2 | Основные объекты строительства | Строительство самого здания — это самая затратная часть проекта |
3 | Объекты подсобного и обслуживающего назначения | Склады, мастерские, административные здания, хозяйственные постройки |
4 | Объекты энергетического хозяйства | Трансформаторные подстанции, кабельные линии, электроснабжение |
5 | Объекты транспортного хозяйства и связи | Подъездные дороги, парковки, системы связи |
6 | Наружные сети и сооружения | Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение |
7 | Благоустройство и озеленение территории | Тротуары, освещение, малые архитектурные формы, озеленение |
8 | Временные здания и сооружения | Бытовки для рабочих, склады материалов, временные дороги |
9 | Прочие работы и затраты | Авторский надзор, строительный контроль, охрана объекта, пусконаладочные работы, вывоз грунта |
10 | Содержание службы заказчика. Строительный контроль | Оплата труда персонала заказчика, административные расходы, строительный контроль |
11 | Подготовка эксплуатационных кадров | Обучение персонала для будущей эксплуатации объекта (если требуется) |
12 | Проектные и изыскательские работы | Проектирование, инженерные изыскания, экспертиза проектной документации |
Чтобы понять, как распределяются деньги в смете на новостройку, рассмотрим реальные данные. В качестве примера — многоквартирный жилой дом из монолитного железобетона (до 17 этажей) по состоянию на 2025 год. Сметная стоимость распределяется по группам затрат следующим образом :
Группа затрат | Удельный вес, % | Стоимость на 1 м² общей площади квартир, тыс. руб. |
Подготовка территории строительства | 0,48% | 0,76 |
Основные объекты строительства (здание) | 78,56% | 124,89 |
Объекты энергохозяйства | 0,08% | 0,12 |
Объекты транспортного хозяйства и связи | 0,22% | 0,35 |
Наружные сети (водо-, тепло-, газоснабжение) | 3,04% | 4,83 |
Благоустройство и озеленение | 2,17% | 3,45 |
Временные здания и сооружения | 0,76% | 1,20 |
Прочие работы и затраты | 9,60% | 15,26 |
Содержание службы заказчика. Строительный контроль | 1,69% | 2,69 |
Проектные и изыскательские работы, экспертиза | 3,39% | 5,39 |
Нормативная база для сметы на новостройку
В 2025 году в сметное нормирование внесены значительные изменения. Ключевые документы, на которые опираются сметчики при расчете новостроек:
1. Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) 2025
Приказом Минстроя России от 5 марта 2025 года утверждены новые сборники НЦС для различных типов объектов в уровне цен на 1 января 2025 года для базового района (Московской области) :
- НЦС 81-02-01-2025. Сборник № 01. Жилые здания
- НЦС 81-02-02-2025. Сборник № 02. Административные здания
- НЦС 81-02-04-2025. Сборник № 04. Объекты здравоохранения
- НЦС 81-02-05-2025. Сборник № 05. Спортивные здания и сооружения
- НЦС 81-02-06-2025. Сборник № 06. Объекты культуры
- НЦС на наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения
2. Региональные индексы пересчета
Сметная стоимость в ССРСС приводится в текущий уровень цен с помощью региональных индексов пересчета. Например, для Санкт-Петербурга на сентябрь 2025 года расчетная стоимость строительства на 1 м² общей площади квартир составляла :
Тип жилого дома | Стоимость на 1 м² общей площади квартир, руб. |
Крупнопанельные и объемно-блочные (9–16 этажей) | 140 639 |
Монолитные с навесными панелями (9–16 этажей) | 143 054 |
Монолитные с ограждением из кирпича и блоков (9–16 этажей) | 179 672 |
Кирпичные (6–12 этажей) | 225 404 |
Средневзвешенное | 167 620 |
Примеры расчета сметы на новостройкуПример 1: Смета на этапе инвестиционного планирования (по НЦС)
Задача: определить ориентировочную стоимость строительства многоквартирного жилого дома. Общая площадь квартир — 10 000 м². Дом — монолитный каркас с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков.
Используем норматив НЦС 81-02-01-2025 для соответствующего типа здания и применяем региональный индекс. По данным на сентябрь 2025 года :
Расчет:
- Стоимость строительства на 1 м² общей площади квартир: 179 672 руб.
- Общая площадь квартир: 10 000 м²
- Ориентировочная стоимость: ≈ 1 796 720 000 руб.
- Строительство самого здания
- Наружные сети и благоустройство
- Средний уровень прочих затрат застройщика
- Технологическое присоединение к сетям
Этот пример показывает, как выглядит смета на финишный этап — отделку одной квартиры. По данным экспертов, смета на ремонт новостройки делится на три части: черновые работы и инженерия (~40% от сметы на работы), черновые материалы, чистовая отделка (~60% от сметы на работы) .
Базовые ценовые ориентиры на 2025 год (Москва) :
Этап | Эконом, руб./м² | Комфорт, руб./м² | Премиум, руб./м² |
Черновой комплекс | 6 700–9 500 | 9 500–13 500 | 13 500–18 700 |
Чистовая отделка + инженерия | 8 500–11 700 | 11 700–17 800 | 17 800–28 500 |
Ремонт «под ключ» | 16 500–22 700 | 22 700–38 500 | 38 500–65 700 |
- Демонтаж и подготовка (если требуется)
- Возведение перегородок (пеноблок, пазогребневые плиты)
- Штукатурка стен по маякам — выведение геометрии под 90°
- Стяжка пола
- Электрика — штробы, прокладка кабеля, монтаж щитка (до 50 точек на 45 м²)
- Сантехника — разводка труб, инсталляция, система защиты от протечек
- Чистовая отделка — плитка, покраска, обои, натяжные потолки
- Накладные расходы — разгрузка и подъем материалов, доставка, уборка и вывоз мусора, расходники (буры, шпатели, пленка)
В качестве практического примера рассмотрим техническое задание на разработку сметы для многоквартирного жилого дома общей площадью 14 000 м² с подземной автостоянкой и двумя 17-этажными секциями .
Состав сметной документации:
- Пояснительная записка
- Сводный сметный расчет
- Объектные сметные расчеты
- Локальные сметные расчеты
- Книга предложений и прайсов
- Конъюнктурный анализ цен
- Ведомости объемов работ (по разделам проекта: ПЗУ, АР, КР, ПОС, ООС, ИОСы)
Скрытые затраты и частые ошибки
При составлении сметы на новостройку важно не упустить «скрытые» статьи расходов. Если их не заложить заранее, проект может столкнуться с непредвиденными тратами:
- Технологическое присоединение к сетям. В смете это может быть отдельной строкой за рамками ССРСС. По данным из примера с жилым домом, технологические присоединения и дополнительные затраты могут составлять до 15% от общей стоимости .
- Переустройство сетей (вынос кабелей, перекладка коммуникаций) .
- Затраты на технический надзор эксплуатирующих и ресурсоснабжающих организаций .
- Вывоз и утилизация грунта и строительного мусора .
- Непредвиденные работы — эксперты рекомендуют закладывать резерв в размере 10% от стоимости проекта (особенно для отделки) .
Смета на новостройку — это сложный многоуровневый документ, в основе которого лежит сводный сметный расчет (ССРСС) с четкой структурой из 12 глав. Основная доля затрат (около 80%) приходится на само здание, остальное — на сети, благоустройство, проектные и прочие работы. В 2025 году для расчета новостроек применяются новые укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), утвержденные приказами Минстроя, и региональные индексы пересчета. Для точного планирования бюджета важно закладывать в смету не только прямые затраты на строительство, но и сопутствующие расходы: технологическое присоединение к сетям, вынос коммуникаций, доставку материалов и резерв на непредвиденные работы.
