Капитальный ремонт — это не просто «переделать старое». Это восстановление ресурса здания, которое часто проводится в действующих условиях: люди живут в квартирах, работают в офисах, по этажам ходят сотрудники и посетители. Смета на капремонт должна учитывать не только объем работ, но и эти особые условия.
Многие сметчики совершают ошибку, применяя к капремонту те же подходы, что и к новому строительству. Это неверно. Для капремонта существуют:

• отдельные сборники расценок — ФЕРр-2001 (федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы) 
• специальные нормативы предельной стоимости, утверждаемые регионами
• повышенные коэффициенты на стесненные условия производства работ

В этой статье разберем, как составить смету на капремонт правильно, с примерами для разных видов работ и ссылками на актуальные нормативы 2025 года.
Часть 1. Что такое капитальный ремонт с точки зрения смет
Прежде чем браться за смету, нужно четко понимать, что относится к капитальному ремонту. Согласно нормативным документам:
Капитальный ремонт — это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при котором основные технико-экономические показатели остаются неизменными .
Это отличается от текущего ремонта, где устраняют мелкие неисправности, выявляемые в ходе повседневной эксплуатации .
К работам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме относятся :

• ремонт крыш (плоских и скатных)
• ремонт фасадов
• ремонт фундаментов и подвалов
• ремонт внутридомовых инженерных систем (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение)
• ремонт и замена лифтов
• ремонт систем дымоудаления и пожарной сигнализации

Часть 2. Нормативная база: что нужно знать сметчику
Для составления смет на капитальный ремонт используются:
1. ФЕРр-2001 (Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы)
Это базовая сметно-нормативная база, разработанная Госстроем России и введенная в действие с 9 марта 2004 года . Расценки даны в уровне цен на 1 января 2000 года для 1-го базового района (Московская область) .
Важно: В регионах, где нет своих территориальных единичных расценок (ТЕРр), применяют ФЕРр с территориальными поправочными коэффициентами .
2. ГЭСНр-2001 (Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы)
Содержат нормы расхода ресурсов — труда рабочих, времени работы машин, материалов. На их основе разработаны ФЕРр .
3. Региональные нормативы предельной стоимости
Для капремонта МКД каждый регион утверждает свои предельные стоимости работ. Например, Тюменская область в 2025 году установила :

Эти цифры — ориентир для заказчика и подрядчика: стоимость капремонта не должна их превышать (если нет обоснованных причин).
4. Методика № 421/пр (Приказ Минстроя от 04.08.2020)
Это основной документ, определяющий порядок составления сметной документации на сегодняшний день. Он содержит :

• формы локальных и объектных смет
• коэффициенты на условия производства работ
• порядок учета накладных расходов и сметной прибыли

Часть 3. Пример №1: Ремонт фасада многоквартирного дома
Ситуация: Капремонт фасада 5-этажного панельного дома. Площадь фасада — 1 200 м². Работы включают: очистку, грунтовку, штукатурку, окраску и герметизацию межпанельных швов.
Составление сметы по ФЕРр
Используем расценки из сборников ФЕРр (в базе 2000 года с последующей индексацией):

Что дальше? Полученную сумму нужно умножить на индекс пересчета — обычно в 2025 году он составляет 30-40 раз. Например, при индексе 35:

• 15 609 × 35 = 546 315 руб. — это прямые затраты в текущих ценах.

Затем добавляют накладные расходы (для ремонтно-строительных работ — до 95% от ФОТ) и сметную прибыль (до 65% от ФОТ).
Альтернативный подход по региональным нормативам
По нормативам Тюменской области для домов 4-6 этажей стоимость ремонта фасада составляет 4 573,36 руб./м² :

• 1 200 м² × 4 573,36 руб. = 5 488 032 руб.

Это укрупненный показатель, который включает весь комплекс работ. Для проверки сметы или для конкурсной документации можно использовать оба подхода и сравнить результаты.
Часть 4. Пример №2: Ремонт крыши (плоская кровля)
Ситуация: Капремонт плоской кровли 9-этажного жилого дома. Площадь горизонтальной проекции — 850 м². Покрытие — наплавляемые рулонные материалы.
Расчет по региональному нормативу
Используем данные по Амурской области (2 зона) для плоской крыши с наплавляемыми материалами :

Берем усредненное значение около 1 780 руб./м².
Стоимость работ:

• 850 м² × 1 780 руб. = 1 513 000 руб.

По Тюменской области для плоской крыши норматив выше — 6 805,68 руб./м² . Разница объясняется разным составом работ: где-то включена стяжка, утепление, пароизоляция, где-то только ремонт покрытия. Всегда уточняйте, что входит в норматив!
Детальная смета по ФЕРр (фрагмент)

Часть 5. Пример №3: Капремонт инженерных систем (теплоснабжение)
Ситуация: Замена системы теплоснабжения в 5-этажном доме общей площадью 4 500 м².
Расчет по региональному нормативу
Тюменская область для теплоснабжения в домах от 5 этажей и выше устанавливает норматив 1 768,39 руб./м² общей площади дома .
Сметная стоимость:

• 4 500 м² × 1 768,39 руб. = 7 957 755 руб.

В эту стоимость входят: замена трубопроводов, запорной арматуры, изоляции, а также восстановление поврежденной отделки.
Часть 6. Важная особенность: стесненные условия при капремонте
При капитальном ремонте часто приходится работать в условиях, когда здание не расселено. Минстрой в Методике № 421/пр выделяет это как фактор, требующий применения повышающих коэффициентов, учитывающих снижение производительности труда .
Когда применяются коэффициенты? При наличии трех из следующих факторов :

1. Интенсивное движение городского транспорта и пешеходов в пределах 50 м от зоны работ
2. Наличие подземных коммуникаций, требующих перекладки или подвески
3. Расположение соседних зданий и зеленых насаждений в пределах 50 м
4. Стесненные условия складирования материалов, ограничение поворота стрелы крана

Коэффициенты по Приложению № 10 Методики № 421/пр :

Примечание: Коэффициенты применяются только при капитальном ремонте, для текущего ремонта такое применение спорно .
Пример расчета с учетом коэффициента стесненности:
Допустим, прямые затраты по смете (после индексации) = 2 500 000 руб.
Из них:

• ФОТ рабочих = 800 000 руб.
• Затраты на эксплуатацию машин = 500 000 руб.

Применяем коэффициенты 1,15 и 1,25:

• ФОТ с коэфф. = 800 000 × 1,15 = 920 000 руб. (+120 000 руб.)
• Машины с коэфф. = 500 000 × 1,25 = 625 000 руб. (+125 000 руб.)

Увеличение сметы из-за стесненности = 245 000 руб. Это законное основание для удорожания, которое нужно подтверждать в проекте организации строительства.
Часть 7. Что еще важно учесть в смете на капремонт
1. Проектные работы
Стоимость проектирования капремонта определяется по Справочнику базовых цен (СБЦП 81-02-05-2001) и обычно составляет 5-15% от стоимости работ .
2. Обследование технического состояния (ТО)
Перед капремонтом нужно оценить состояние конструкций — это отдельная затрата, включаемая в смету .
3. Демонтажные работы
В капитальном ремонте почти всегда есть демонтаж старого оборудования и конструкций. Расценки на демонтаж есть в ФЕРр (обычно с понижающими коэффициентами к монтажным расценкам или отдельные нормы).
4. Вывоз строительного мусора
Обязательная статья затрат, которую часто забывают. Включает погрузку, транспортировку и утилизацию.
Заключение: пошаговый алгоритм составления сметы на капремонт

1. Определите состав работ — что именно входит в капремонт (крыша, фасад, инженерные системы, фундамент).
2. Выберите метод расчета:

• Укрупненный (по региональным нормативам) — быстро, официально, для МКД. Используйте предельные стоимости, утвержденные вашим регионом .
• Детальный (по ФЕРр) — точно, с разбивкой по видам работ. Требует больше времени, но позволяет учесть особенности объекта .

1. Соберите смету в структуре:

• Локальные сметы (на каждый вид работ)
• Объектный сметный расчет (сводит локальные сметы) 
• Сводный сметный расчет (если капремонт в рамках стройки) 

1. Учтите стесненные условия — если жильцы не выселены, применяйте коэффициенты 1,15-1,35 по Методике № 421/пр .
2. Проверьте лимиты — ваша смета не должна превышать региональные нормативы предельной стоимости (если работа оплачивается из фонда капремонта) .
3. Добавьте проектные работы и обследования — они идут отдельной строкой .